Grunderwerbsteuer in Portugal

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A. Einführung

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Bei einer entgeltlichen Übertragung einer Immobilie fällt Grunderwerbsteuer (Imposto Municipal sobre as Transmissões onerosas de Imóveis, kurz: IMI) an. Als Übertragung gelten auch der Mietkauf oder Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren. Auch der Erwerb von Gesellschaftsanteilen wird unter bestimmten Voraussetzungen von der Grunderwerbsteuer umfasst. Alle Steuertatbestände lassen sich dem Gesetz entnehmen. Steuerschuldner ist grundsätzlich der Erwerber.

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Bei der Festlegung der Steuersätze wird zunächst zwischen ländlichen und städtischen Grundstücken unterschieden. Ein ländliches Grundstück (prédio rústico) ist eine Fläche mit den sich darauf ggf. befindlichen Bauten. Diese dürfen jedoch keine wirtschaftliche Unabhängigkeit im Verhältnis zum unbebauten Grundstücksteil aufweisen. Ein städtisches Grundstück (prédio urbano) ist das mit dem Boden verbundene Gebäude einschließlich der Grundstücksfläche, die als Garten oder Freifläche dient. Ob ein Grundstück von der Finanzverwaltung als ländlich oder städtisch eingestuft wird, ergibt sich aus dem Steuerkataster (caderneta predial). Besonderheiten gelten für sog. Offshore-Gesellschaften.

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B. Steuersätze

► Ländliche Grundstücke (prédios rústicos)

Für den Erwerb eines ländlichen Anwesens gilt ein fixer Steuersatz von 5 %.

► Städtische Grundstücke (prédios urbanos)

Für städtische Anwesen, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, ist der Steuersatz von der Lage des Grundstücks, dem Grundstückswert und von der Art der Nutzung abhängig.

Hauptwohnsitz (habitação própria e permanente) auf dem Festland:

Zweitwohnsitz (habitação) auf dem Festland:

Hauptwohnsitz (habitação própria e permanente) auf den Inselgruppen Madeira und Azoren:

Zweitwohnsitz (habitação) auf den Inselgruppen Madeira und Azoren:

Bei sonstigen Gebäuden (z.B. Bürogebäuden) gilt ein fixer Steuersatz von 6,5%.

C. Besonderheiten bei dem Kauf von Immobilien durch sog. Offshore-Gesellschaften

Ein besonderer Steuersatz von 8% gilt bei dem Kauf von Immobilien durch sog. Offshore-Gesellschaften. Dies sind Gesellschaften, die ihren Sitz in einem steuerlich begünstigten Gebiet haben. Welche Gesellschaften dazu gehören, ergibt sich aus einer Rechtsverordnung des portugiesischen Finanzministeriums.

D. Steuerbefreiungen

Von der Grunderwerbsteuer befreit ist unter bestimmten Voraussetzungen der Erwerb von Grundstücken durch Gesellschaften zum Wiederverkauf. Auch der Erwerb von eines städtischen Grundstücks oder eines Teils eines städtischen Grundstücks zur Begründung des Hauptwohnsitzes wird von der Steuer befreit, wenn der als Steuerbemessungsgrundlage dienende Wert einen bestimmten Betrag nicht überschreitet. Dieser wurde für das Jahr 2010 auf 90.418 € festgelegt. Weitere Steuerbefreiungen finden sich im Grunderwerbsteuergesetz und Statut der Steuerbefreiungen (Estatuto dos Benefícios Fiscias – EBF).

E. Zahlung der Steuer

Bemessungsgrundlage für die Zahlung der Steuer ist entweder der Kaufpreis des Grundstücks oder der sich aus dem Steuerkataster ergebende steuerliche Einheitswert des Grundstücks (valor patrimonal tributário), je nachdem, welcher Betrag der höhere ist. Zu beachten ist, dass es seit dem 1. Dezember 2003 ein neues gibt. Der Wert aller Grundstücke soll nunmehr anhand von sechs Koeffizienten bestimmt werden. Dabei handelt es sich um Lage, Qualität, Baukosten, Grundstücksfläche, Nutzungsart und Alter. Der Einheitswert vieler Grundstücke ist noch nicht nach der neuen Gesetzeslage geschätzt worden. Bei Erwerb von städtischen Immobilien (prédios urbanos), deren steuerlicher Einheitswert noch nicht gemäß dem neuen Grundsteuergesetz geschätzt worden ist, hat der Käufer beim Finanzamt daher ein Neubewertungsverfahren durchzuführen. Wurde eine Immobilie noch nicht oder ohne ihren Einheitswert in das Steuerkataster eingetragen, so wird ihr Einheitswert ebenfalls nach den Regeln des Grundsteuergesetzes (Código do Imposto sobre Imóveis) geschätzt.

Die Steuererklärung kann in jedem beliebigen Finanzamt. Bei Säumnis des Steuerpflichtigen wird das Verfahren von Amts wegen eingeleitet. Die Erklärung hat grundsätzlich vor dem übertragenden Akt oder Ereignis zu erfolgen, d.h. z.B. beim Abschluss des Kaufvertrages über eine Immobilie zu erfolgen. Doch ist Vorsicht geboten. Zum Beispiel ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen, wenn dem Käufer nach dem Abschluss des Vorvertrages die Immobilie schon übergeben wurde.